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重磅发布 | 观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书

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聚焦珠海站重磅释放|意见指数2019年中国房地产业发展白皮书

随着房地产业的快速发展和市场的稳步落地,市场逐渐多元化,行业集中度逐步提高。为应对融资和债务压力的加剧,住房企业必须在规模和利润之间取得平衡。

此外,房地产市场也在从单一方向向多维方向发展。在多元化模式中,住房公司如何调整步伐并突破?各种问题值得我们深入思考和讨论。

通过对企业动态,市场发展和行业经济的长期跟踪,结合专业数据分析和深入研究,透视指数研究所全面,多维地分析了房地产行业各个部门的现状。汇集研究成果。本书出版于2019年的博鳌房地产论坛《观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书》,并与业界共同规划和发展。

市场文章:适度回归主要业务重点

从“2019年上半年中国房地产企业意见指数TOP100”排行榜中,前三名仍为碧桂园,万科和恒大。不同之处在于三者之间的销售差距发生了变化。

经过一年的调控和销售节奏调整,碧桂园和恒大的步伐明显放缓,与去年同期相比减少了100亿元。值得注意的是,今年万科的销售活动更加活跃。在2019年上半年,合同销售没有下降和上涨,并导致恒大地产522亿元。去年上半年,万科仅比恒安多出4.8亿元。

在一个月内,碧桂园创造了另一个历史,6月份单月销售仅820亿元,这对中国房地产业来说是前所未有的。

具体而言,“意见指数中国房地产企业2019年上半年销售额TOP100”的门槛值为114.1亿元,比去年同期的58.4亿元增长95.39%,所有阶梯门槛中增长最快。其次是TOP50门槛,即人民币322.2亿元,同比增长37.16%。可以看出,在所有阈值中,增长较为温和,TOP3,TOP5和TOP20分别为-2.84%,12.38%和9.62%。

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意见指数统计

一方面,上述住房企业自身拥有相对较大的基础。因此,面对今年复杂的房地产环境,很难获得较大的业绩增长。另一方面,这些相对一流的住房公司相对舒适,他们面临的竞争较少,对外部环境的影响较小。

在今年年初的表现和其他公开场合,许多房地产公司已经发布了销售目标。通过这种方式,我们也可以看到住房公司目标的完成情况。

以42家房地产企业的销售目标为样本,意见指标统计发现,目标完成率超过50%,占40.48%;完成率为40%-50%,住房企业数量最多,20个比例为47.62%。值得注意的是,有5%或11.90%的房地产企业目标完成率低于40%。

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意见指数统计

换句话说,近60%的房地产公司未能在年中实现一半的销售目标。面对下半年的房地产环境,再加上融资渠道收紧和债务赎回高峰期,房屋公司之间的重组变得越来越不为人知。

房地产融资:监管收紧债务围困

意见指数以100多家公司为样本,并计算其公开发行的融资额。结果发现,2019年上半年住房企业融资额已达到11亿元(包括拟议的融资计划,下同),其中债券融资达到7602.19亿元。比例为61.76%。

如果每月融资额最高的是2019年4月,则将达到3390亿元,其中债券融资额为1636.26亿元,而公司债券占债券融资的36.76%。 4月之后,随着监管机构的融资收紧,融资额大幅下降。 6月份,住房企业融资活动进一步减少。融资额仅2074.74亿元,比上月下降8.93%。

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意见指数统计

相比之下,海外融资在6月份出现反弹。 2019年1 - 5月,样本房企业境外融资额分别为836.67亿元,604.46亿元,789.94亿元,740.10亿元和229.64亿元。 23号文公布后,国内融资环境明显收紧,住房公司正在积极寻求海外发行债券的突破。因此,6月份单月境外融资额较上月大幅增加,增幅为189.75%,融资额为665.39亿元。

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意见指数统计这是解决债务和急于输血,以缓解紧张的资金链。因此,在今年上半年,用新的高息债券取代到期债务更为常见。

当然,通过这种方式,住房企业的融资成本也有所上升。

根据意见指数统计,2019年上半年房地产企业的平均融资成本为6.96%。在一个月内,出现波动趋势,2月,4月和6月的融资成本相对较高,分别为7.32%,7.59%和7.48%。如果基金紧缩态度在下半年保持不变,住房企业的融资成本将进一步增加。

长期出租公寓:资产证券化进展

今年上半年,一线城市住房租金总体稳定,平均租金73.95元/平方米/月,租金波动不大。根据意见指数监测数据,在多个一线城市中,北京的平均住房租金最高,达到85.42元/平方米/月,其次是深圳、上海、广州。

总的来说,今年上半年,四个一线城市的月租金回报率没有超过2%。

与一线城市相比,二线城市的平均租金水平仍存在差距。上半年,二线城市平均住房租金为29.95元/平方米/月。这种租金差异化现象也反映在租赁市场的长期租赁领域。

根据意见指数统计,目前北京、上海的长期租赁公寓平均租金在150元/平方米/月以上,深圳、杭州的长期租赁公寓平均租金也在100元以上。对于合肥、成都、武汉、厦门、佛山、沈阳等二线城市,长期租赁公寓的平均租金水平与一线城市相差甚远。

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透视索引整理目前,在住房租赁领域,住房企业通过银行渠道累计融资1000亿元,部分长期租赁公寓品牌也受到资金的青睐。资本热情仍将产业推向发展轨道。

在机构信贷融资方面,上半年住房企业仍然是主体。例如,格陵兰已获得上海银行100亿元融资信贷重点合作租赁住房项目,徐汇领导的住房、平安地产、三年投资100亿元等发展示意图。同时,住房租赁专项债务仍保持一定程度的热。

与住房企业不同,中介部门和酒店部门等长租公寓品牌不具备发行债券和信贷的优势,而且正处于股权融资的道路上。今年2月,Wobo完成了B轮融资2亿元; 3月份,蛋壳公寓宣布完成5亿美元的C轮融资,而Rubik的公寓获得了1.5亿美元的融资;在6月中旬,正在进行的B轮融资也接近尾声,已筹集了约5亿美元。

除上述融资方式外,资产证券化作为一种事后融资工具,可以用来降低企业的杠杆率,近年来也越来越受到追捧。根据意见指数统计,截至2019年上半年,共成功发行了20多套单房租赁房地产投资信托,CMBS和ABS,涉及金额177亿元。它包括12个单类REIT和3个单CMBS产品。参与的实体包括招商局,保利,碧桂园,恒大,徐汇等住房企业,以及新派公寓等创业方。

联合办公室结构和差异化

据观察研究所统计,目前国内联合办公空间主要集中在北,上,广州,深圳等一线城市,以及成都,杭州等11个核心城市。南京和武汉。其中,四个一线城市最集中。北京,上海,广州和深圳占国内联合办事处市场份额的近80%。这表明一线城市仍然是联合办公空间的主要布局城市。

此外,成都,武汉,杭州和南京联合办公空间的市场份额均超过3%;西安,天津和重庆的市场份额分别为1.93%,1.17%和1.37%。从最近联合办事处的行动来看,一些核心二线城市已经开始成为理想的布局。

在四个一线城市中,上海仍然是最活跃的联合办公空间,市场份额为33.96%,远远超过其他三个一线城市。该市的门店主要集中在老黄埔,南京西路,徐家汇,陆家嘴等沿着传统商业区。一个不容忽视的数据是,上海也是亚太地区最活跃的城市。其共享办公空间占办公空间的3.5%,是亚太地区最大的共享办公室市场。

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意见指数统计

此外,上海联合办公楼市场也呈现出与北京,广州和深圳三个城市不同的特点。具体而言,上海浦东,黄埔,徐汇,长宁,静安五大区域占全市共享办公空间的10%以上。浦东地区的比例最高,仅为17.24%,呈现出均匀的发展趋势,其他三个城市都没有。

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意见指数统计

从11个重点联合办公空间城市来看,北京办公空间平均租金最高,达到1682元/站/月,其次是上海,达到1206元/站/月。不过,值得一提的是,虽然深圳和广州共享办公空间的市场份额排名第三和第四,但其车站租金低于西安和重庆等中西部城市,仅994元/站/月和924元/站/月。

这种现象是由于与上海和北京相比,深圳和广州等华南地区的联合写字楼市场仍处于上升空间。此外,深圳和广州之间的联合办公空间开始蔓延到非核心区域,这也降低了整个车站的租金水平。相比之下,西安和重庆等重点城市大多是新开放的城市,用于联合办公空间。因此,办公空间主要集中在城市的核心区域,租金相对较高。

此外,随着行业的发展,联合办公室也开始尝试更多的融资方式。今年6月,联合办事处领域的第一个ABS“渤海汇金 - 纳什航天资产支持特别计划”成功建立。随着第一家吃螃蟹的公司的诞生,我相信更多的公司会尝试发行ABS进行融资。

养老金房地产:扼杀13万亿

从目前的养老金行业来看,家庭养老金,社区养老金和机构养老金是三种主要的养老金模式,其中家庭养老金是主流养老金。一方面,它受传统文化的影响。更重要的是老年人资源的不匹配和老年人口资产的缺乏。收费较高的老年机构很难得到支持。

据意见指数统计,截至2019年6月30日,全国养老院总数介于两者之间。其中,江西省养老院占全国比重最高,为8.18%,宁夏最低,为0.23%。如果与老年人相比,可以发现,该国许多老年人占全国的比例相对较高,而养老院的数量并不一定成比例。

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透视指数整理

此外,养老金房地产主要集中在京津冀,长三角,珠三角,四川,重庆四大区域。相对而言,这些地区经济相对发达,人均可支配收入和医疗资源优势明显。因此,养老金房地产的数量相对较高。

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透视指数整理

根据意见指数的统计,全国养老院中,老年人养老院的平均月收费在500-1000元之间,其中有些是国有机构,占88.43%。在其他充电阶梯中,私营机构占据了一定的主导地位,但数量仍然相对有限,供应量很小。

温绿房地产:资本热浪

2019年1月至6月,主要以小城镇,文化旅游综合体,度假村,风景名胜区和主题公园为特色的文业房地产投资新签约项目104个项目。项目涉及投资总额8301.95亿元。其中,新签约项目83个,投资额6507.15亿元。

从单一项目投资额来看,文化旅游项目呈现出大批量,高投入的发展趋势。投资超过100亿(包括100亿)的项目呈现增长趋势,占所有投资项目的31.96%。

从温绿房地产新投资项目的类别来看,特色城镇,文化和旅游综合体仍然是资本热衷进入的地区。

今年1至6月,在不同地区签订和启动的新城镇数量为59个,占温州房地产项目承包和启动建设项目数量的56.73%,占所有项目类别的比例最大。签订和启动特殊城镇项目涉及的投资额达到4192.3亿元,占物业总投资的50%以上。

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透视指数整理

上半年,珠江三角洲,长三角,环渤海,中西部地区的投资总额,文化旅游项目开工建设占13.42%,分别占总投资的11.53%,27.78%和47.27%。它占1月至6月新旅游项目总投资的近一半。

此外,中西部地区新签订合同项目的比例也超过了47%。此外,中西部省份的旅游收入总额也远远超过东部地区。据统计,2018年,十大省市80%的旅游收入增长总量集中在中西部地区。

商业地产:外资进入市场底部

意见指数观察了四大一线城市的大宗物业交易。上半年,交易额超过450亿元,对外交易占总数的一半。今年上半年,来自新加坡,风树,吉宝和嘉德置地的常规投资者继续部署主要城市,以实现资产交易的业务价值提升;而来自香港的投资机构如Gem,Leadership等在买卖之间获得更多利润。

从资产偏好的角度来看,在四大一线城市中,办公楼因其易于管理,交易流动性强,租赁来源稳定而成为投资者的首选,占总数的一半以上。购物中心,综合设施等无疑更具挑战性,测试运营商的定位,运营和盈利能力。然而,随着消费者需求的增加,这种商业资产投资可能更受关注。

根据意见指数,2019年上半年,四大一线城市新开业的商场数量约为22个,超过70%的项目集中在第二季度。随着我们进入6月份,市场将欢迎大量商业项目进入市场,预计下半年将有更多的供应。

与北方,广州和深圳四个城市相比,上海新项目数量最多,占总数的一半以上。北京相对较小,主要是因为北京更多的是房产存量。研究表明,截至2018年底,北京零售业务库存已接近4000万平方米,购物中心库存增量比例不到15%。因此,开发商倾向于通过转型升级重新启动项目,并相信在未来,在资产重塑和价值提升的情况下,将有更多的新旧项目进入市场。

从新开业的商业量来看,一线城市的大部分商场都集中在小户型区域,超过一半的项目规模为1-5百万平方米,约12个;规模为50,000-100,000平方米。其中约8个,占36%。最多的项目是最少的。与大型购物中心相比,中小型运营商的运营难度略低,地理位置敏感,受消费者青睐。

工业房地产:宏观剪影的挑战

根据意见指数观察的30家样本公司,20家公司总部设在北京,上海和深圳,少数公司总部设在广州,苏州,大连,武汉等城市。东部沿海城市拥有良好的工业环境,已成为工业经营者的首选。例如,招商局蛇口在深圳建立了一个强大的外贸城市,张江高科已经扎根于上海的国际金融中心,华夏幸福已经在北京地区.

除了选址带来的区位优势外,园区配套是吸引企业入驻的另一个关键因素。园区配套设施不仅局限于园区基础设施,还包括周边交通,环境等。设施,以及融资,技术和管理等支持服务。在张江高科技园区,张江高科通过投资于秋牛信息,天天果园,云聪科技等园区企业的股权投资,帮助企业解决融资问题。

此外,从初创团队的内部孵化,孵化器成长后,初创团队将被引入园区。这种投资促进模式是“创创孵化+园区投资促进”,可以实现园区健康生态发展的良性循环,实现园区投资的闭环。典型的例子包括张江高科的“895创业营”和东湖高科“光谷创意”。

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透视指数整理

据统计,今年上半年,有9个产品涉及工业房地产资产证券化,超过全年的数量。资产证券化可以增加资产流动性并降低融资成本。对于初期降水严重的工业地产,资产证券化将成为未来重要的融资方式。

但到目前为止,园区PPP项目的资产证券化产品仅为华夏幸福的4个案例,总发行规模为62.06亿元,显示出发行人数量少,单一限制的特点。这主要是因为资产证券化对发行人和标的资产有更高的要求。

物流房地产:红海商机

从公布的数据来看,中国社会物流总量和总成本逐年增加。今年前五个月,中国社会物流总量创历史新高112.1万亿元,同比增长6.1%;总成本5.4万亿元,比去年同期增长7.8%。

中国的物流地产库存约为9.55亿平方米,处于领先地位,但优质物流设施的比例仅为5%。超过三分之二的高标准仓库拥有优质的物流设施,位于长江三角洲,珠江三角洲和环渤海地区,长期供应短缺,租金水平上升,空置率低。

低级别的传统仓库分布在中国的许多城市,盲目地大量建造。由于这些低级别的传统仓库无法满足客户的需求,如制造公司,配送公司和第三方物流公司的现代物流和仓储设施,他们长期处于空置状态,而一些传统仓库空置率甚至达到50%以上,严重影响了物流用地的利用效率。

由于中国现代仓储业起步较晚,市场上大多数仓库都是传统仓库,占仓库总面积的80%。它们小而分散在该地区,难以统一;高标准仓库数量少,仓储土地供应紧张限制了高标准仓库的大规模建设,使其面临严重的供应短缺。 2020年,中国高标准仓库供需缺口预计在1亿平方米左右,高标准仓库将成为未来物流企业的主力军方向。

物业服务:追逐曲目

今年1至6月,意见指数研究所监测的20家典型物业服务公司占其非住宅物业扩建项目的67.27%,而住宅物业仅占32.73%。其中,这些物业公司承担的项目,商业物业,学校物业和公共建设项目占10%以上。

社会整体消费水平的提高为商业环境注入了前所未有的活力,各类商业项目迎来了发展潮流。此外,办公楼,工业园区,公共建筑,学校,医院等现有库存也在快速增长,这使得物业服务公司看到了突破的机会。

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透视指数整理

数据显示,上市房地产服务公司传统住宅物业管理面积比例一直在萎缩,商品房,写字楼,工业园区,学校物业,医院物业等非住宅物业管理面积不断缩小。和政府机构一直在逐年增加。

其中,绿城的非住宅物业管理区域由2015年的16.8%增加至2018年的22%; Ya Living Services从0.99%增加到39.6%。刚刚于今年3月上市的滨江服务非住宅物业管理区的比例也从2015年的5.68%上升至去年年底的12.6%。

行业数据显示,住宅物业的平均物业费是行业中最低的,加上劳动力成本上升,物业服务公司的利润受到挤压。这也迫使物业服务公司超越住宅物业。

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意见指数统计

上半年,在典型物业服务公司的20个第三方扩建项目中,89.09%的物业项目仍然来自内地城市。

但值得注意的是,其余10.91%的房地产项目来自香港和澳门。这主要基于中海物业的签约和获奖项目。从要扩展的项目类型的角度来看,这些物业包括住宅物业,政府物业,医院物业,学校物业和商业物业。

更明显的现象是,在物业服务企业管理领域,关联方项目区域的比例持续减弱。

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